圍繞溫州市一批土地使用權期限僅20年的老房子到期后是否應補繳土地出讓金的問題引起了業(yè)內多方討論。

目前主要形成了兩派觀點：一方認為住宅建設用地使用權到期后自動續(xù)期但需要補繳土地出讓金，其觀點認為《物權法》第149條未明確規(guī)定自動續(xù)期是否有償；同時引用《城市房地產管理法》第21條中的規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。另一方觀點則認為，《物權法》規(guī)定住宅用地自動續(xù)期就意味著無條件，屆滿在收費明顯違法。

作為參加《物權法》起草討論活動的親歷者之一，澎湃新聞對此采訪了北京市才良律師事務所主任、行政法律師王才亮。在他看來，《物權法》中規(guī)定自動續(xù)期在當時出臺之際是“毫無爭議”的，“到期續(xù)費”之說于法無據。

宅地使用權屆滿自動續(xù)期能使公民定心

王才亮指出，在較早的時候，我國的城市私有房屋的業(yè)主是享有土地所有權的。在1982年實施《憲法》的時候，城市土地私有者的所有權都被無償收歸國有，公民的土地所有權就沒有了。接著出臺的《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市國有土地出讓轉讓暫行條例》等法律法規(guī)健全了土地財政制度，政府也開始了一系列土地出讓活動。

因此問題就出現了，在土地公有制的情況下，政府將土地以高價賣給開發(fā)商進行住宅開發(fā)建設，而開發(fā)商必然也將土地價格轉嫁給購房者。同時購房者享有的僅僅是土地的使用權而非所有權。

王才亮稱，當時在制定《物權法》的時候，部分學者提出“無恒產者無恒心”，恒產也就是所說的土地。但在土地公有制的情況下，只有住宅建設用地使用權永久性才能使公民定心。

2007年頒布實施的《物權法》第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

王才亮指出，《物權法》很明確的指出自動續(xù)期，就意味著是無條件續(xù)期的，可以說是走出了一大步。住宅是公民的主要財產，因此《物權法》規(guī)定使用權自動續(xù)期是出于民眾考慮，是無條件無償的。

如何理解“自動續(xù)期”的意義？

王才亮表示，全國人大通過的《物權法》第149條明確規(guī)定“住宅建設用地使用權自動續(xù)期”，當時對于“自動續(xù)期”的意義是毫無爭議的，大家普遍達成的共識是不用再續(xù)費。

第一，住宅用地使用權到期自動續(xù)期，永遠有效（除非其他法定事由如征用房屋、收回土地等出現）。這個效力由法律確認，無需申請、更無需行政部門確認。國土部門是否換發(fā)國有土地使用權證書不影響該效力。如當事人向國土部門提出要求續(xù)期換證的申請，國土部門應該無條件辦理，否則構成行政不作為。

第二，該法條文字簡單明了，意思表述清晰，就自動續(xù)期的情形沒有附加任何條件，也沒有但書（但書是法律條文中的一種特定句式，是對前文所作規(guī)定的轉折、例外、限制、補充或附加條件的文字）和授權性規(guī)范。

第三，為區(qū)別住宅用地，該法條第二款規(guī)定了“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。非住宅用地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。如果自動續(xù)期還是要附加條件，上述《物權法》第一百四十九條第二款“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”就多此一舉。

無償續(xù)期當時是共識

王才亮稱，在《物權法》起草討論過程中，確實存在爭議，有部分國土系統的官員認為土地使用權到期后，實施土地出讓制度就應有償使用。但大部分參與者認為，住房是民生大事，自動續(xù)期應該是無條件的。“在《物權法》出臺的時候，對于無條件續(xù)期可以說是達成共識的?！?

王才亮表示，雖然《城市房地產管理法》有收錢的規(guī)定，但與《物權法》相比較，無論從立法層次、規(guī)范內容，后者均高于前者。而且按照新法優(yōu)于舊法的適用原則，也應當適用《物權法》規(guī)定。

溫州補收土地出讓金的做法是否符合《物權法》的規(guī)定？

王才亮指出，主張“續(xù)費”者搬出出讓期20年與70年的區(qū)別，認為20年使用權者不補繳是對70年出讓期的不公。但事實上，土地出讓金的出現，政府是廣開了財源，但這近百萬億的巨額資金卻都落在了購房者頭上。特別是在房價翻了幾十個跟頭的情況下，工薪階層已經不堪重負。

在《物權法》跨出“自動續(xù)期”規(guī)定的一大步后，期限屆滿再收取出讓金無異于后退一步。

另外，溫州的做法是屬于讓地方的房地產管理部門、國土資源部門來做決定如何處理，其實是不妥的，對于《物權法》的解釋應由人大法工委來出面。

最終方案未出錢不宜“續(xù)費”

溫州這一次的爭論是十年前《物權法》制定中爭論的繼續(xù)。此前，深圳、青島等地也有類似疑問。

王才亮認為，既然眼下自動續(xù)期“續(xù)費”沒有更細的法律依據，那么在法律沒有新規(guī)定之前，住宅用地使用權到期的，登記機關一律依照《物權法》規(guī)定無條件予以自動延續(xù)同等出讓期。為穩(wěn)妥起見，土地使用權人在辦理登記時應書面承諾，如果法律有新的規(guī)定需要補繳則應主動補繳，以安許多官員對廣大“民眾素質”的擔心。

另外，針對自動續(xù)期是否無償，全國人大常法工委應出面解釋《物權法》，只要表個態(tài)大家就清楚《物權法》在制定實施時的初衷。