近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注，而溫州并非孤例。近日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價。1995年9月18日后簽訂的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期該如何續(xù)期不只是一個政策問題，同時也是一個涉及物權(quán)法的法律問題，亟待從立法上補(bǔ)上這個法律補(bǔ)丁，給土地使用權(quán)“撞限”一個法律意義上的“說法”，否則無法緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮。

有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。所謂“恒產(chǎn)”就是法律意義上的不動產(chǎn)，也就是老百姓所說的房產(chǎn)。在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。不少人拿出幾乎畢生的家庭積蓄買房置業(yè)，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋?。房產(chǎn)土地使用權(quán)到期該如何續(xù)期，70年后應(yīng)不應(yīng)該再交一大筆出讓金，這些無疑是廣大老百姓格外關(guān)注的民生問題。

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是兩個不同概念。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是受憲法和物權(quán)法保護(hù)的私有財產(chǎn)權(quán)，沒有期限限制，而土地使用權(quán)是有期限的。目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因?yàn)楦鞣N原因，確實(shí)存在低于70年的情況。房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

我國絕大部分住宅用地使用年限都是70年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，與各地的政策調(diào)整有關(guān)。溫州市國土局稱，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。一些地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費(fèi)者。與先試先行地區(qū)歷史遺留問題有關(guān)。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。深圳市相關(guān)部門稱，深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地，20年使用權(quán)陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題。

目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

盡管物權(quán)法明確提出自動續(xù)期，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。有專家指出，約定20年以及沒有達(dá)到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年，同時補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無償？專家有兩個辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

盡管全國多數(shù)住宅用地使用權(quán)為70年,近期還不會出現(xiàn)續(xù)期、“撞限”集中爆發(fā)問題，但相關(guān)法律規(guī)定不清晰,一有風(fēng)吹草動,“住宅用地使用權(quán)續(xù)期”問題都可能會引起業(yè)主的焦慮。因此，建議立法部門高度關(guān)注“住宅用地使用權(quán)續(xù)期”問題，盡快修改完善物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)，徹底終結(jié)廣大業(yè)主們的焦慮。實(shí)際上，住宅用地使用權(quán)續(xù)期已經(jīng)成為民眾生活的公共議題，立法機(jī)關(guān)有必要及時回應(yīng)社會的這一立法關(guān)切，盡快啟動修法程序，增強(qiáng)人民群眾對國家物權(quán)制度的信心。政策調(diào)整只能暫時緩解“撞限房”問題，無法從法律上給出權(quán)威的解決方案?！白≌玫厥褂脵?quán)續(xù)期”之所以成為社會關(guān)注的問題，根本原因在于相關(guān)法律尤其是物權(quán)法的缺失，這個法律缺陷顯然不能靠打政策補(bǔ)丁而應(yīng)打上法律補(bǔ)丁，不能只靠政府部門給說法,而應(yīng)由最高立法機(jī)關(guān)給出權(quán)威的說法，修改物權(quán)法并出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則。

當(dāng)然，物權(quán)法的修改需要一個過程，比較現(xiàn)實(shí)的是先由最高人民法院抓緊調(diào)研，出臺一個針對性強(qiáng)的司法解釋。然后盡快啟動物權(quán)法的修法程序。

期待有關(guān)立法部門和司法機(jī)關(guān)及時回應(yīng)社會對房產(chǎn)土地使用權(quán)續(xù)期問題的法律關(guān)切，以修改完善法律和出臺司法解釋等形式，盡快補(bǔ)上土地使用權(quán)續(xù)期的法律補(bǔ)丁，用法律終結(jié)房產(chǎn)續(xù)期的公眾焦慮。