讓房地產(chǎn)業(yè)盡快去庫存化和脫困，不應(yīng)把希望寄托在鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房政策上；解鈴還須系鈴人，其根本出路還在于政府轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展思路。

有媒體記者從權(quán)威人士處獲悉，在中央定調(diào)去庫存后，住建部召集地方房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)，研究去庫存方案。據(jù)悉，政策指導(dǎo)方向?qū)⒃谠瓉碇С殖鞘芯用窕A(chǔ)上，增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房支持力度。

目前，我國房地產(chǎn)市場趨冷，商品房庫存較大，尤其三四線城市去庫存壓力山大。當(dāng)此之時，住建部擬出臺對農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠政策，可以理解；而之前，不少地方政府也陸續(xù)出臺了支持農(nóng)民進(jìn)城購房各種優(yōu)惠鼓勵政策。但在筆者看來，全面鼓勵農(nóng)民進(jìn)城大規(guī)模購房不宜推廣，因?yàn)殡m對房地產(chǎn)去庫存化起到一定作用，但同時也會帶來不少社會問題，并且不一定能達(dá)到政策預(yù)設(shè)目的。

筆者這么說，并非無中生有，因?yàn)閺哪壳翱?，讓大量農(nóng)民進(jìn)城購房的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件尚未具備，尤其社會保障機(jī)制不健全會成為制約農(nóng)民進(jìn)城購房重要障礙。一方面，農(nóng)民數(shù)量雖然龐大，但總體購買力有限，且還會給農(nóng)村帶來諸多發(fā)展“后遺癥”。中國農(nóng)業(yè)人口雖然龐大，部分農(nóng)民也確實(shí)有進(jìn)城購房需求，但這種需求并不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力；同時還要考慮一個重要因素，在外打工有購買能力的農(nóng)民已基本在城里購房，城區(qū)農(nóng)民雖然收入高，但大多有安置房和自主建房，購買需求不大。顯然，在受到農(nóng)業(yè)比較效益低下、收入增長緩慢等因素影響之下，真正有進(jìn)城購房能力的農(nóng)民比例極其微小。而且，還有一個重要問題需考慮，如果以暫時給予低首付、降低購房契稅、購房補(bǔ)貼等政策“引誘”農(nóng)民購房，讓部分購房農(nóng)民背負(fù)沉重債務(wù)，農(nóng)民由于缺乏穩(wěn)定還貸來源，會被房貸壓得喘不過氣來，既影響生活質(zhì)量，又影響對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入，不利穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。另一方面，農(nóng)民進(jìn)城買房，相應(yīng)就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)等措施仍是瓶頸。商品房庫存多集中在三四線城市，尤其地級城市和縣城，這些地區(qū)往往是社會公共資源如交通、學(xué)校、醫(yī)院等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后與薄弱地區(qū)，滿足原有居民都存在一定困難，再承接更多農(nóng)民進(jìn)城談何容易。而且這些地區(qū)大多是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，提供就業(yè)崗位有限，再吸引大批農(nóng)民進(jìn)城購房落戶，找不到適合就業(yè)崗位，僅買一套房子無法讓農(nóng)民安身立命。再一方面，農(nóng)民進(jìn)城買房，存在使用率不高問題，同樣存在商品房資源浪費(fèi)。農(nóng)民進(jìn)城買房找不到工作，僅買套房子放在城里，入住率不高，這種情況目前在不少農(nóng)民購房城市普遍存在。而且，這些地區(qū)城市本身房價不高，居民擁有住房比例較高，農(nóng)民購買的房子即便自己不住，也不一定能租得出去，農(nóng)民購房其實(shí)也存在很大浪費(fèi)幾率，只不過原來由房企商品房空置轉(zhuǎn)化成了農(nóng)民購買后的商品房空置，把房地產(chǎn)危機(jī)轉(zhuǎn)化到了農(nóng)民身上，這很不可取。

而且，目前鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房是一種經(jīng)濟(jì)短期行為，對中國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不利。一是鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房一旦成為一種政府推動行為，就會成燃燒全國的“燎原之勢”，使房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)變成了政府行政調(diào)節(jié)，既損害了房地產(chǎn)發(fā)展的市場化模式，也使通過鼓勵農(nóng)民買房促使房企擺脫困難成為未來一種普遍方式，加劇房企對政府依賴，也會使房企不會珍惜輕易擺脫的困局，從而“好了傷疤忘了痛”，更會加劇新一輪惡性競爭，把房地產(chǎn)業(yè)推向更加無序發(fā)展深淵。二是房地產(chǎn)業(yè)輕易脫困，不僅會讓房企再次滋生擴(kuò)張欲望，也會再次將地方政府一切經(jīng)濟(jì)行為綁架在房地產(chǎn)身上：會重新把支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心放在房地產(chǎn)業(yè)上，失去對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持動力和信心，土地財政臍帶無法剪斷，更會加劇對土地財政依賴。同時，房地產(chǎn)再次復(fù)活，雖然也可能會推動房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)譬如鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)暫時脫困，但會讓這些企業(yè)像喝上了“麻醉品”，缺乏轉(zhuǎn)型升級動力，加大中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，從而延緩中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級步伐。

顯然，讓房地產(chǎn)業(yè)盡快去庫存化和脫困，不應(yīng)把希望寄托在鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房政策上；解鈴還須系鈴人，其根本出路還在于政府轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展思路：各級政府應(yīng)切實(shí)改變房地產(chǎn)推動經(jīng)濟(jì)增長方式，加大“減稅讓利”步伐，降低土出讓金、大幅減免與房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)，推動房企降低開發(fā)成本，最終降低房價，讓城鎮(zhèn)低收入人群都能購得起房，不成為“房奴”。而且，在房企商品房銷售價格上加大監(jiān)督力度，進(jìn)一步縮小開發(fā)成本與銷售價格差異，遏制房地產(chǎn)暴利，從而抑制開發(fā)商開發(fā)沖動，使整個房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展軌道。此外，政府可考慮將現(xiàn)有庫存房子通過整體購買方式將其轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民安置房或保障房，真正為去庫存化助力。

（作者單位：湖南省懷化市銀行監(jiān)管分局）