2014年4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，在養(yǎng)老服務設施的土地規(guī)模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見。這是對之前出臺的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的貫徹和實施，為中國各界探索科學并可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老地產解決方案提供了比較明確的政策導向。

　　相關數(shù)據顯示，預計到2050年，中國的老年人口總量將超過4億，占總人口的1/4以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產業(yè)和養(yǎng)老服務的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機構。與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50～70張水平相差甚遠。2010年，我國養(yǎng)老市場需求近1萬億元，但每年為老年人提供的產品還不足500億?，F(xiàn)有的養(yǎng)老模式已不能滿足老年人的需求，國內對于老年住宅還停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓等，對老年人需求來說，極不完善。無障礙設計，明確的標志系統(tǒng)，醫(yī)療保健中心，齊全的老年交流場所，老年運動場所等都沒有考慮老年人的需求，更談不上老年人所需要的健康居住環(huán)境，因此目前這種傳統(tǒng)的居家型養(yǎng)老模式存在較大缺陷。

　　隨著中國老齡化社會的到來與未來大量“4-2-1”家庭的出現(xiàn)，老年人的居住照料問題將為我國方興未艾的養(yǎng)老地產帶來龐大的發(fā)展空間。中國社科院發(fā)布的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口20243萬人，占總人口的14.9%，預計未來這一數(shù)字還將不斷的攀升。如此龐大的潛在需求使得養(yǎng)老產業(yè)開始受到廣泛關注，近年來，越來越多房地產開發(fā)商和保險公司等在內的各類機構紛紛試水養(yǎng)老地產。

　　■養(yǎng)老地產的背景

　　1、市場基數(shù)龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.73億，占總人口的13%。

　　2、較強的購買力：老人是個相對富有的群體(財富構成：存款+退休金+子女贍養(yǎng)+社會福利+其它)。

　　3、潛在購買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉變。二個客觀條件(4-2-1型家庭結構、優(yōu)越條件、精神追求)驅動老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉變。

　　4、供求關系：市場缺口較大。目前全國60歲以上老人約1.73億，現(xiàn)有養(yǎng)老機構提供的床位約為342.3萬張，而入住養(yǎng)老機構的大約有256.8萬人。預計到2015年，我國60歲以上老人約為2億，養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃格局為90%居家+7%社區(qū)+3%機構，按這一格局估算，整個養(yǎng)老產業(yè)大約存有1700萬人的市場缺口。

　　5、政策扶持：從全國看，養(yǎng)老地產的相關政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財政補貼”四個方面。

　　■養(yǎng)老地產的現(xiàn)狀

　　1、發(fā)展模式

　　(1)單體的養(yǎng)老機構：大部分為辦公民營，才去出租或會員制形式

　　(2)養(yǎng)老服務嵌入式住宅小區(qū)：養(yǎng)老不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務支出

　　(3)綜合性養(yǎng)老社區(qū)：養(yǎng)老地產部分持有、部分銷售

　　2、發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前我國處于老年住宅多為商業(yè)盈利性，現(xiàn)有老年公寓具有“盈利性事業(yè)、市場化經營”的特點，基本屬于商業(yè)范圍;老年住宅受眾群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務;僅有部分發(fā)達城市的個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的開發(fā)商;我國社會保障體系不完善、不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產業(yè)化、社會化、規(guī)范化”;無真正針對老年生化、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區(qū)管理、設施亟待完善;;另外，國內養(yǎng)老地產開發(fā)面臨著土地資源昂貴、相關法律制度不夠完善、養(yǎng)老地產與社會資金未能掛鉤等一系列問題。

　　■面臨的困難

　　1、 盡管政府在供地方面給予了更為寬松的環(huán)境，但高額的土地成本支出仍是主要壓力所在;

　　2、醫(yī)療服務仍然沒有開放，養(yǎng)老社區(qū)不能和醫(yī)療服務做到無縫結合;

　　3、中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念根深蒂固，“以房養(yǎng)老”等新的養(yǎng)老概念推廣伊始便遭冷遇;

　　4、 老年人整體收入水平不高加上現(xiàn)行的養(yǎng)老金制度，使得私營項目曲高和寡。

　　■未來發(fā)展趨勢

　　萬科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利都試水養(yǎng)老地產，以“社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅”模式為主。

　　房地產商、保險公司、護理、醫(yī)療、等都爭相進入養(yǎng)老地產，但是事實上養(yǎng)老地產不僅僅是蓋房子、賣保險，而是整合醫(yī)療、護理、教育、社區(qū)管理等各類資源立體服務，要求投資周期長，服務要求高。

　　現(xiàn)階段整合資源是必然選擇，從長遠利益來中國的養(yǎng)老地產發(fā)展?jié)摿薮?，在中國人口結構持續(xù)老齡化這個宏觀趨勢與市場上仍沒有行業(yè)領導出現(xiàn)的背景下，養(yǎng)老地產對最求長期、穩(wěn)定收益的開發(fā)商或各類投資機構來講無疑是個不可忽視的市場。無論是房地產開發(fā)商還是保險公司都需要跳出原有的固定模式，需要完成管理者與運營商的角色互換，開發(fā)商、投資商(目前以保險公司為主)、運營商或醫(yī)療機構應利用各自所長充分合作、各司其職，才是整個行業(yè)長期健康發(fā)展的努力方向。

　　結合外國先進成熟的開發(fā)模式，與成功的養(yǎng)老地產項目經營者和所有者就投資策略、開發(fā)理念、運營模式等進行深度交流，共同探尋適合中國養(yǎng)老地產的發(fā)展之路。