本月起，北京、上海、廣州、武漢開(kāi)始試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，然而滬上不少老年人對(duì)此持觀望態(tài)度，紛紛將眼光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浦東、青浦、崇明等區(qū)縣都有養(yǎng)老地產(chǎn)借機(jī)“搶蛋糕”。個(gè)別新開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目甚至明年交房今年就有老人預(yù)訂。

“手里有房，心中不慌”

       “老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”俗稱(chēng)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”或者“倒按揭”，在試點(diǎn)城市，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”能否真正落地還需拭目以待。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，部分老年人對(duì)需要交出手中房子的養(yǎng)老方式還是有所觀望。

       “手里有套房子心里就不慌了，感覺(jué)踏實(shí)，而且以后也可以留給孩子。”今年60歲出頭的瞿老伯說(shuō)：“我周?chē)呐笥?、鄰居也很少有人能接受這種反向抵押，當(dāng)然，以后可能會(huì)有些老人接受這種養(yǎng)老方式，但不一定能獲得大部分老人的支持，‘倒按揭’最多就是養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充而已。”

       “由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，‘以房養(yǎng)老’觀念短期難以改變。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示，還有三個(gè)與“以房養(yǎng)老”緊密相關(guān)的三個(gè)難題必須解決：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)；配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢(qián)未必買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。這些都制約著“倒按揭”的發(fā)展。

老人組團(tuán)覓“養(yǎng)老房”

       正是看中了老年人“手里有房、心中不慌”的想法，加之對(duì)未來(lái)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，過(guò)去兩三年間，養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)生水起，開(kāi)發(fā)商都想分一塊“蛋糕”。

       在昆山花橋、千燈等地，多個(gè)樓盤(pán)都打出過(guò)“養(yǎng)老房”的概念。由于開(kāi)發(fā)商和中介的大力推介，加之價(jià)格較低又不限購(gòu)，許多上海老年人都到花橋、千燈買(mǎi)房養(yǎng)老，甚至還經(jīng)常出現(xiàn)中老年人“組團(tuán)買(mǎi)房”的情況。根據(jù)綠地集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，綠地在昆山花橋各項(xiàng)目共售出約2.3萬(wàn)套，其中約90%的購(gòu)房者都是來(lái)自上海的客戶(hù)。這其中40歲以上的約占20%。

       在上海，位于浦東康橋的親和源是運(yùn)營(yíng)比較成熟的老年生活服務(wù)社區(qū)，目前已有約1300位老年人入住。親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山說(shuō)，目前入住的老人多來(lái)自徐匯、長(zhǎng)寧、靜安等市中心區(qū)域，且多為自己掏錢(qián)入住。

       即便是新開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，也頗受老年人歡迎，位于青浦朱家角的天地健康城首批推出80多套房，最低價(jià)要130萬(wàn)元，盡管要到明年年底才能入住，但由于有送終身會(huì)員等活動(dòng)，也已預(yù)訂了70%。

       和普通買(mǎi)房不同，這些養(yǎng)老地產(chǎn)多采用會(huì)員制以‘入會(huì)’的方式買(mǎi)房，或者說(shuō)以買(mǎi)房的方式入會(huì)。如親和源的A類(lèi)會(huì)員，入會(huì)費(fèi)統(tǒng)一為118萬(wàn)元，年費(fèi)則根據(jù)房產(chǎn)大小有所變化：108平方米的房子7.38萬(wàn)元，78平方米則為3.98萬(wàn)元，58平方米為2.98萬(wàn)元。

       除此以外，浦東的迪士尼板塊甚至崇明東灘都傳出了建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的消息。

[政策解讀]

國(guó)土部：商業(yè)性設(shè)施占用土地不屬于養(yǎng)老設(shè)施用地

老年酒店、會(huì)所等不屬于養(yǎng)老設(shè)施

       養(yǎng)老地產(chǎn)高速發(fā)展的背后也有隱憂(yōu)。多位業(yè)內(nèi)人士透露，過(guò)去有的開(kāi)發(fā)商涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其實(shí)本意是規(guī)避繳納土地出讓金和限購(gòu)政策。此外，也有的項(xiàng)目號(hào)稱(chēng)“養(yǎng)老房”，實(shí)則是變相的“會(huì)所”、“酒店”，看似豪華實(shí)則缺乏基本的養(yǎng)老設(shè)施和為老人提供生活照料的能力，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也不明。

       國(guó)土資源部日前下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開(kāi)發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展“約法三章”。

       《意見(jiàn)》首先明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。“新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。”專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，才可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于此范圍。

       《意見(jiàn)》規(guī)定：養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用權(quán)可整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；不得改變規(guī)劃確定的土地用途，否則依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的居住用房，可參照公共租賃住房，套型限定在40平方米以?xún)?nèi)；向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最長(zhǎng)不能超過(guò)5年。

       《意見(jiàn)》還規(guī)定企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能、從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)可暫不作變更。

[新聞分析]

我們需要積極的老齡觀

       由全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室提供的資料顯示，截至2013年年底，我國(guó)60歲及以上老年人口數(shù)已達(dá)2.02億，占總?cè)丝跀?shù)的14.9％，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到2.43億，2033年可能突破4億。

       面對(duì)人口老齡化快速發(fā)展的形勢(shì)以及由此帶來(lái)的一系列問(wèn)題，有關(guān)專(zhuān)家指出，我們不能把老年人錯(cuò)誤地看作“沒(méi)有價(jià)值的負(fù)擔(dān)”，全社會(huì)應(yīng)當(dāng)以積極老齡化的理念，加快發(fā)展老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，滿(mǎn)足老年人日益增長(zhǎng)的多元化需求。

       記者從全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室了解到，積極老齡化的概念最早由世界衛(wèi)生組織作為工作目標(biāo)提出。這一理念認(rèn)為，老年人有巨大潛力，老年人積極參與社會(huì)不但能改善他們自身?xiàng)l件，還能推動(dòng)社會(huì)條件的改善。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，積極老齡化就是要以積極的態(tài)度、積極的政策、積極的行動(dòng)應(yīng)對(duì)人口老齡化，全社會(huì)積極接納老年人，形成良好氛圍。各方面要積極做好老齡工作，促進(jìn)老年人的保障、健康、參與、發(fā)展。老年人則要積極面對(duì)老年生活、保持身心健康、參與社會(huì)發(fā)展，提高生活品質(zhì)。青壯年也要積極為未來(lái)養(yǎng)老做好物質(zhì)和精神準(zhǔn)備。

       全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室、中宣部等十部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)通知，明確了開(kāi)展人口老齡化基本國(guó)情宣傳教育等七方面任務(wù)，旨在用一系列舉措進(jìn)一步提升全民人口老齡化意識(shí)，促進(jìn)公民正確對(duì)待和積極接納老年人，積極營(yíng)造敬老愛(ài)老助老的社會(huì)氛圍，幫助廣大老年人樹(shù)立終身發(fā)展理念，樹(shù)立積極老齡化、健康老齡化的人生觀和價(jià)值觀，促進(jìn)老年人參與社會(huì)發(fā)展。

       在有些專(zhuān)家看來(lái)，我們距離積極老齡觀的形成，尚存一定差距。例如，社會(huì)上的一些中青年人還沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到及早、及時(shí)備老的重要性和必要性；“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念在部分人的思想中依然根深蒂固。還有一些人道德缺失、法律意識(shí)淡薄，缺乏對(duì)老年人應(yīng)有的尊重和關(guān)愛(ài)，侵犯老年人權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

       全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)人指出，要通過(guò)加強(qiáng)老齡宣傳教育工作，弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)美德，在全社會(huì)樹(shù)立尊老愛(ài)老、共建共享的理念，并營(yíng)造良好的社會(huì)法制環(huán)境和輿論引導(dǎo)氛圍，增加全社會(huì)應(yīng)對(duì)人口老齡化的信心和決心。